在房屋租赁市场中，房屋租赁合同履约保证金是房东和租客之间的一项重要协议。它不仅能保障双方的权益，也是规范租房市场、维护市场秩序的重要手段。那么，房屋租赁合同履约保证金究竟是指什么？它具有怎样的法律意义和作用？房东和租客又该如何妥善处理与保证金相关的各项事宜，避免纠纷的发生呢？
房屋租赁合同履约保证金，是指在房屋租赁合同中，出租人（房东）为保证承租人（租客）按约履行合同义务，而要求承租人预先支付的一笔费用。这笔费用一般以现金形式存入出租人指定的账户或以银行保函等形式存在，作为承租人履行合同义务的一种担保。
根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，担保的方式包括保证、抵押、质押、留置和定金。在房屋租赁中采用的履约保证金，属于上述法律规定的保证方式，即以一定的财产作为担保，来保证合同的履行。
履约保证金并非租金的组成部分，其性质类似于定金，但与定金又有所不同。定金一般是双方为了确保合同的成立而支付，而履约保证金则是为了确保合同的实际履行。此外，定金一般不予退还，而履约保证金在合同履行完毕后，若无违约情况，则应全额退还。
房东将房屋出租给陌生人，可能会担心租客出现拖欠租金或损坏房屋等违约行为。履约保证金的存在，可以一定程度上保障房东的权益。如果租客出现违约行为，房东可以从保证金中扣除相应的费用，以弥补自己的损失。
对于租客而言，缴纳一笔履约保证金，无形中增加了其违约的成本。租客为了避免损失保证金，会更加谨慎地履行合同义务，减少出现违约行为的可能性。
在房屋租赁市场中，部分租客可能会出现不按时缴纳租金、擅自转租、破坏房屋设施等违约行为，扰乱了市场秩序。而履约保证金的设立，可以有效规范租客的行为，减少租房纠纷，从而维护租房市场的健康发展。
房东在确定保证金金额时，应考虑租赁房屋的市场租金水平、租赁期限、房屋设施情况等因素，保证金一般不超过三个月的租金。如果保证金过高，可能给租客带来经济负担，甚至涉嫌“霸王条款”。
房东应在合同中明确约定履约保证金的用途，例如，租客违约时，保证金可用于弥补房东的损失，包括但不限于租金损失、房屋维修费用等。同时，也应约定在租客履行合同义务后，保证金将如数退还。
房东收取履约保证金后，应妥善保管，不得挪作他用。履约保证金一般存入房东指定的银行账户，或以银行保函的形式由银行保管。在合同履行期间，房东不得擅自使用该笔资金。
在租赁合同到期或解除后，如果租客履行了合同义务，房东应及时退还履约保证金。如果租客出现违约行为，房东可以从保证金中扣除相应的费用后，将剩余部分退还给租客。
小张将自己的房子出租给小李，并在合同中约定了5000元的履约保证金。租赁期间，小李一直按时缴纳租金，未出现违约行为。租赁合同到期后，小张在退还保证金时却以房屋设施老化为由，要求小李支付2000元的维修费，否则不退还保证金。
分析：小张的行为显然不合理。履约保证金并非房东的收入，其目的是保障房东的权益，约束租客的行为。在租客未出现违约行为的情况下，房东应如数退还保证金。如果房屋设施老化是正常使用造成的，应由房东承担维修费用。
房屋租赁合同履约保证金是保障房东和租客权益的重要手段，也是规范租房市场秩序的有效措施。在实际租房过程中，房东和租客应充分了解履约保证金的相关规定，合理确定保证金金额，明确保证金的用途和保管方式，避免因保证金而产生纠纷。同时，政府部门也应加强对租房市场的监管，引导房东和租客依法依规使用履约保证金，维护租房市场的健康发展。
