在房地产开发过程中，建设用地履约保证金是保障开发商履行土地出让合同义务的一项重要措施。它不仅能有效地保证政府土地出让收入，维护土地市场秩序，也是促进房地产市场健康发展的重要手段。当下，在房地产市场面临诸多变革的大环境下，如何更好地理解和运用建设用地履约保证金制度，成为业界关注的热点话题。
所谓建设用地履约保证金，是指在出让国有建设用地使用权时，土地出让方（一般为地方政府或其授权机构）为确保土地出让合同的履行，要求土地受让方（即开发商）缴纳的一定数额的保证金。该保证金一般由受让方在签订土地出让合同前缴纳，存入出让方指定的账户，作为开发商履行土地出让合同义务的担保。
建设用地履约保证金制度是土地出让制度的重要组成部分，具有多重作用：
保障土地出让收入：履约保证金能够有效地保证土地出让收入及时、足额缴纳，降低政府财政风险。 维护土地市场秩序：通过履约保证金制度，可以筛选出真正的开发商，防止投机炒地，维护土地市场的公平竞争秩序。 促进土地高效利用：履约保证金能够督促开发商按时履行合同义务，加快项目开发建设进度，避免土地闲置浪费。 防范开发商逃废债风险：履约保证金为开发商履行合同义务提供了担保，降低了银行等金融机构的贷款风险，有利于开发商获得融资支持。建设用地履约保证金的管理涉及多个环节，包括保证金的收取、存放、使用、退还等。
收取：履约保证金一般在签订土地出让合同前缴纳，由出让方根据土地估价结果和市场情况确定具体数额。 存放：履约保证金应存入出让方指定的账户，一般为政府指定的专项资金账户，接受财政部门的监管。 使用：在合同履行过程中，若受让方未履行合同义务，出让方有权扣减履约保证金。被扣减的履约保证金一般用于赔偿出让方的损失，或用于土地二次出让的宣传、评估等费用。 退还：当受让方履行了合同义务后，出让方应及时退还履约保证金。若受让方未履行义务，出让方在扣减相应金额后，应将剩余部分退还。在实际操作中，建设用地履约保证金也存在一些争议和问题，需要通过完善制度和加强监管来解决。
保证金比例过高：一些地方政府的履约保证金比例过高，增加了开发商的资金压力，影响了房地产市场的健康发展。因此，政府应合理确定履约保证金的比例，避免过高或过低。 保证金管理不规范：一些地方的履约保证金管理不够规范，存在保证金被挪用、违规使用等问题。因此，政府应加强监管，确保保证金专款专用，并接受审计部门的监督。 保证金退还不及时：一些地方的履约保证金退还流程复杂，导致开发商的资金占用时间过长，影响了开发商的资金周转。因此，政府应简化退还流程，提高工作效率，及时退还履约保证金。为更好地发挥建设用地履约保证金的作用，可以从以下几方面优化该制度：
合理确定保证金数额：履约保证金数额应根据土地出让合同的履行难度、开发商的信用状况等因素综合确定，避免过高或过低。 完善保证金管理制度：政府应建立健全履约保证金管理制度，明确收取、存放、使用、退还等各环节的操作流程，并加强内部监管，确保保证金管理规范有序。 加强部门协作：履约保证金涉及多个部门，包括土地、财政、审计等。因此，政府应加强部门间的协作，建立联动机制，共同监督保证金的收取、使用和退还，确保履约保证金制度有效实施。以某市的一宗住宅用地为例，该地块出让时要求受让方缴纳履约保证金，比例为成交价款的20%。该地块成交后，受让方按要求缴纳了履约保证金。但在合同履行过程中，受让方因资金链断裂无法继续履行合同。出让方依法扣减了履约保证金，并组织了土地二次出让。二次出让后，出让方将剩余的履约保证金退还给了受让方。该案例中，履约保证金制度有效保障了土地出让收入，维护了土地市场秩序，也对开发商起到了风险防控的作用。
建设用地履约保证金制度是土地出让制度的重要组成部分，在保障土地市场健康发展、促进房地产市场平稳运行方面发挥着重要作用。在实际操作中，政府应不断优化履约保证金制度，合理确定保证金数额，加强保证金管理，并通过部门协作共同监督，确保该制度有效实施，从而促进土地市场和房地产市场的健康发展。
