在二手房交易中，买卖双方通常会签署一份《房屋买卖合同》，合同中一般都会涉及一个重要的条款，那就是履约保证金。二手房履约保证金是什么？它起到什么作用？有哪些注意事项？这些都是二手房买卖双方，尤其是购房者需要了解清楚的问题。
二手房履约保证金，是指在二手房交易过程中，买卖双方约定由买房人支付给卖房人一定数额的金额，作为履行合同的担保。如果买房人违约，将损失这笔履约保证金；如果卖房人违约，则要双倍返还履约保证金给买房人。
履约保证金的作用主要是为了保证交易的顺利进行，约束买卖双方的行为。如果买房人违约，将损失履约保证金，从而减少买房人违约的可能性；如果卖房人违约，则要双倍返还履约保证金，从而增加卖房人违约的成本。
2.减少交易风险对于买房人来说，支付履约保证金可以减少交易风险。如果卖房人出现一房多卖的情况，或者在交易过程中反悔，买房人可以要求卖房人双倍返还履约保证金，从而弥补自己的损失。
对于卖房人来说，收取履约保证金可以一定程度上保证买房人的诚意，避免买房人临时反悔，导致自己错失其他买家。
二手房履约保证金的数额一般由买卖双方协商确定，通常情况下是房屋总价的1%-3%，但**不得超过5%。以北京为例，根据《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，履约保证金的约定是：“出卖人（甲方）违约的，双倍返还定金；买受人（乙方）违约的，定金不予返还。或出卖人（甲方）违约的，向买受人（乙方）支付房价款总额__/（%）的违约金；买受人（乙方）违约的，向出卖人（甲方）支付房价款总额__/（%）的违约金。”
二手房履约保证金由谁来监管，需要在合同中明确约定。一般情况下，履约保证金由中介公司、第三方担保机构或公证机关来监管。如果是中介公司监管，需要确保中介公司是正规的中介机构，并要求中介公司出具履约保证金监管协议，明确监管方式、监管期限等事项。如果是第三方担保机构或公证机关监管，则需要与监管机构签订三方协议，明确各方权利义务。
在签署《房屋买卖合同》时，买卖双方要明确违约责任，尤其是要约定卖房人违约时双倍返还履约保证金的条款。如果合同中没有明确约定，买房人可能无法要求卖房人双倍返还履约保证金。
2.及时办理过户对于买房人来说，在支付履约保证金后，要及时办理房屋过户手续，避免因逾期办理过户导致违约。如果买房人逾期办理过户，卖房人有权要求买房人支付违约金，或者解除合同并要求买房人赔偿损失。
3.注意资金安全对于买房人来说，支付履约保证金时，要注意资金安全，尽量避免直接将履约保证金支付给卖房人个人，而是通过中介公司、第三方担保机构或公证机关来监管。如果直接将履约保证金支付给卖房人个人，卖房人一旦恶意违约，买房人可能难以追回履约保证金。
4.保留证据在交易过程中，买卖双方要保留好相关证据，包括合同、付款凭证、监管协议等，以便在发生纠纷时维护自己的权益。
小张准备购买一套二手房，与卖房人王先生协商后，双方签订了《房屋买卖合同》，约定了履约保证金为5万元，由中介公司监管。但后来王先生反悔，拒绝办理过户手续。小张要求王先生双倍返还履约保证金，王先生却拒绝了。小张只能通过法律途径维权，**终法院判决王先生双倍返还履约保证金。
二手房履约保证金是二手房交易中买卖双方约定的一项重要条款，它可以保障交易的顺利进行，减少交易风险。买卖双方在签署《房屋买卖合同》时，要充分了解二手房履约保证金的相关规定，明确违约责任，并注意资金安全和保留证据。
