在房产交易中，买方为确保交易顺利进行，往往要求卖方提供履约担保，以保证卖方按约履行合同义务。但如果卖方**终未能履约，买方将如何处置退履约担保，用什么东西来作为退履约担保的抵押物，也成为买方关心的问题。
退履约担保的抵押物选择标准主要包括三个方面：
抵押物必须是合法财产：退履约担保的抵押物必须是合法取得的财产，具有合法有效的产权证明，如不动产权证、机动车登记证书等。
抵押物必须具有市场价值：退履约担保的抵押物必须具有市场价值，能够通过变现来补偿买方的损失。抵押物的市场价值一般通过评估确定，并可以参考市场类似财产的交易价格。
抵押物必须是可以控制和处分的：退履约担保的抵押物必须是可以由买方控制和处分的，以确保买方能够在卖方违约时及时变现抵押物，弥补损失。
在房产交易中，常见的退履约担保抵押物有：
不动产：不动产是常见的退履约担保抵押物，包括土地、房屋等。不动产具有较高的市场价值，可以有效保障买方的权益。同时，不动产的处置也相对简单，可以直接在市场上出售，或通过拍卖、变卖等方式变现。
机动车：机动车也是常见的退履约担保抵押物，包括汽车、摩托车等。机动车具有较高的流动性，可以快速变现。同时，机动车的产权登记和过户也相对方便，可以有效保障买方的权益。
金融产品：金融产品如股票、债券、基金等，也可以作为退履约担保抵押物。金融产品的市场价值相对透明，可以直接在市场上出售变现。同时，金融产品的处置也相对灵活，可以有效保障买方的权益。
其他财产：除上述常见的抵押物外，其他具有市场价值和变现能力的财产也可以作为退履约担保抵押物，如珠宝首饰、艺术品、收藏品等。
在选择退履约担保抵押物时，买方应考虑自身需求和实际情况，选择合适的抵押物。
需求分析：买方应分析自身的需求，包括担保金额、担保期限等，以选择合适的抵押物。如担保金额较大时，可以选择市场价值较高的不动产作为抵押物；担保期限较长时，可以选择市场价值相对稳定的金融产品作为抵押物。
实际情况分析：买方还应分析自身和卖方的实际情况，包括双方的信用状况、经济能力等，以选择合适的抵押物。如卖方信用状况良好，经济能力较强时，可以选择要求较低的抵押物；反之，则可以选择要求较高的抵押物。
风险评估：选择退履约担保抵押物时，还应评估抵押物的风险。如抵押物是否容易贬值、是否容易变现、是否存在权属争议等，以选择风险较低的抵押物。
在确定了退履约担保抵押物后，买方应及时与卖方签订抵押协议，明确抵押物的权利和义务。同时，买方还应注意对抵押物的管理和维护，包括：
产权登记：买方应及时办理抵押物的产权登记，确保抵押物的合法性。
保险：买方应为抵押物购买保险，以防抵押物遭受意外损失。
维护：买方应及时维护抵押物，保持抵押物的市场价值。
处置：在卖方违约时，买方应及时处置抵押物，弥补损失。
以一个房产交易纠纷为例。
王先生欲购买李先生名下一套商品房，双方签订了《房屋买卖合同》，约定总房款为300万元，王先生分三笔支付，在支付完第二笔房款后，李先生拒绝继续履行合同，王先生诉至法院，要求李先生继续履行合同并支付违约金。法院判决支持了王先生的诉讼请求，李先生在判决生效后仍未履行，王先生申请了强制执行。法院在执行过程中查封了李先生名下的一套房产，后该房产以280万元的价格拍卖，王先生拿到了剩余的房款及违约金。
在本案中，李先生名下的房产就作为了退履约担保的抵押物。房产具有较高的市场价值，可以有效保障买方的权益。同时，房产的处置也相对简单，可以直接在市场上出售或通过拍卖变现。买方王先生也对抵押物进行了有效的管理和维护，包括产权登记、维护房产价值等，**终成功地通过处置抵押物拿到了剩余房款及违约金。
总之，退履约担保的抵押物选择是房产交易中一项重要内容，买方应充分考虑自身需求和实际情况，选择合适的抵押物，并及时签订抵押协议，有效管理和维护抵押物，以保障自身的合法权益。
