在城市化进程不断推进的当下，城市更新已成为城市发展的重要议题。在城市更新过程中，往往涉及复杂的利益关系和众多参与方，因此有效的保障措施必不可少。在深圳市，一项重要的保障工具就是"城市更新履约保函"。

什么是"城市更新履约保函"?

城市更新履约保函，简而言之，就是城市更新过程中，有关各方为保证履行相关协议或合同的承诺，向保函受益人出具的书面担保。它是一种契约性的担保工具，与银行保函、担保公司保函等具有担保性质的保函不同，不涉及资金冻结或银行存款，而是通过约定各方权利义务来确保履约。

深圳市作为改革开放的前沿城市，在城市更新方面一直走在全国前列。为了更好地推动城市更新工作，深圳市在2017年出台了《深圳市城市更新履约保函试行办法》（以下简称《试行办法》），成为全国**推出城市更新履约保函制度的城市。

《试行办法》对保函的适用范围、保函管理机构、保函担保的范围和金额等作出了明确规定。根据《试行办法》，城市更新履约保函适用于城市更新过程中涉及的各类协议或合同，包括但不限于合作开发协议、土地使用权出让合同、房屋拆迁补偿安置协议等。

保函如何提供履约保障?

在城市更新过程中，涉及政府部门、更新单元业主、开发企业、施工企业等多个利益相关方，各方需要签订一系列协议或合同。如果某一方未能履行协议或合同的约定，就会给其他方造成损失。

比如，在旧城改造项目中，开发企业与政府部门签订土地出让合同，约定分期缴纳土地出让金。如果开发企业未能按时缴纳，政府部门可以要求其承担违约责任，但可能无法及时获得应缴的土地出让金，从而影响项目进度。

此时，如果开发企业向政府部门提供一份城市更新履约保函，就相当于承诺会按约定缴纳土地出让金。如果开发企业违约，政府部门可以向保函管理机构提出索赔，由保函管理机构按照约定承担赔偿责任。这就为政府部门提供了有效的履约保障。

再比如，在城市更新过程中，开发企业与原业主签订补偿安置协议，约定开发企业需要在一定期限内提供回迁房。如果开发企业未能按时交付回迁房，原业主可以要求开发企业承担违约责任，但可能无法及时获得应有的补偿。

如果开发企业向原业主提供一份城市更新履约保函，就相当于承诺会按时交付回迁房。如果开发企业违约，原业主可以向保函管理机构索赔，从而得到应有的补偿。

城市更新履约保函的优势

相比传统的履约担保方式，城市更新履约保函具有诸多优势：

首先，保函不占用资金。传统的履约担保方式，如银行保函、担保公司保函等，往往需要冻结一定金额的资金作为担保。对于资金紧张的城市更新项目，这无疑会增加资金压力。而城市更新履约保函不涉及资金冻结，只需要相关各方签订协议，约定好权利义务关系即可，从而减轻了开发企业的资金负担。

其次，保函程序简便。申请银行保函或担保公司保函，往往需要提供一系列材料，经过复杂的审核程序，费时费力。而城市更新履约保函的申请程序相对简便，只需要向保函管理机构提交申请表和相关协议或合同即可，通常在几天内就能完成审核并出具保函。

再次，保函具有强制执行力。城市更新履约保函由政府相关部门或行业协会作为保函管理机构，一旦出现违约情况，保函受益人可以直接向保函管理机构索赔，而无需经过诉讼程序。这大大缩短了维权时间，提高了效率。

此外，保函可以有效防范风险。在城市更新过程中，开发企业可能面临资金链断裂、项目进展不顺等各种风险。如果使用了城市更新履约保函，一旦出现风险，保函受益人可以及时向保函管理机构提出索赔，从而将损失降到**。

城市更新履约保函的管理

为了确保城市更新履约保函制度有效运行，深圳市建立了完善的保函管理体系。根据《试行办法》，深圳市规划和国土资源委员会是保函管理机构，负责制定保函管理办法、受理保函申请、出具保函等工作。

在保函申请方面，申请人需要向保函管理机构提交申请表、相关协议或合同、承诺书等材料。保函管理机构在收到申请后，会对申请材料进行审核，并根据约定的条件出具保函。

在保函使用方面，保函受益人一旦发现出保函方出现违约情况，可以向保函管理机构提出索赔申请。保函管理机构在收到申请后，会对违约情况进行核实。如果情况属实，保函管理机构将按照约定承担赔偿责任。

在保函监管方面，保函管理机构负责建立保函使用台账，记录保函出具、变更、注销等情况。同时，保函管理机构还会定期对保函使用情况进行监督检查，防范风险。

城市更新履约保函的推广

自《试行办法》实施以来，深圳市已经出具了多份城市更新履约保函，涉及土地出让、房屋拆迁、回迁房建设等多个方面，为城市更新工作提供了有效的保障。

在城市更新履约保函制度的推动下，深圳市城市更新工作取得了显著成效。根据深圳市城市更新局的数据，2022年上半年，深圳市共启动城市更新项目83个，涉及土地面积94.3公顷，总投资额约2275.7亿元。

城市更新履约保函制度也得到了各方的认可。在2021年举行的"全国城市更新保障机制研讨会"上，与会专家学者对深圳市城市更新履约保函制度给予了高度评价，认为该制度为全国城市更新工作提供了有益借鉴。

总结与展望

城市更新履约保函是城市更新过程中一项重要的保障工具，能够有效防范风险、保障各方权益。随着城市化进程的不断推进，城市更新工作将面临更多挑战，对履约保障的要求也将越来越高。

期待未来有更多城市借鉴深圳市的经验，探索适合本地的城市更新履约保函制度，为城市更新工作提供有力支撑，推动城市高质量发展。