出让合同履约保证金

导言

在房地产开发过程中，出让合同履约保证金是一种常见的合同条款，旨在确保受让方履行合同义务，保障出让方合法权益。本文将全面探讨出让合同履约保证金，包括其概念、性质、功能、缴纳方式、担保范围、代位权、罚息制度以及违约处理等方面，为实践中更好地适用这一合同条款提供指导。

概念与性质

出让合同履约保证金，是指受让方根据出让合同约定，在合同生效后一定期限内向出让方缴纳的款项，作为履行合同义务的担保。其性质属于债权担保，受《中华人民共和国担保法》等相关法律法规规制。

功能

出让合同履约保证金具有以下主要功能：

• 刺激受让方履行合同：保证金作为受让方的资金沉淀，促使其重视合同履行，避免随意毁约；
• 保障出让方权益：在受让方违约情况下，出让方可依法优先受偿保证金，弥补自身损失；
• 缓解政府监管压力：出让方通过收取保证金的方式，可以合理控制房地产市场风险，减轻政府监管压力；
li>推动房地产市场健康发展：保证金制度有助于维护房地产市场秩序，抑制投机炒作行为，促进市场稳定健康发展。

缴纳方式与担保范围

受让方的出让合同履约保证金缴纳方式和担保范围通常由合同约定，常见方式包括：

• 一次性缴纳：受让方在合同生效后一次性交付全部保证金；
• 分期缴纳：受让方按照合同约定，在指定期限内分期缴纳保证金。

• 未按期支付土地出让金;
• 未按计划开工建设或竣工;
• 擅自改变土地用途或容积率;
• 超出出让合同约定期限未完成建设;
• 其他违反合同约定的行为。

代位权

在受让方违约导致出让方损失时，出让方享有代位权，可以优先受偿出让合同履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定，出让方行使代位权的步骤通常为：

• 向受让方发出书面催告函;
• 受让方在催告期内未履行义务的，出让方可以抵偿保证金;
• 保证金不足以弥补损失的，出让方可以请求法院拍卖受让方的抵押资产或进行其他追偿。

罚息制度

为督促受让方及时缴纳出让合同履约保证金并履行合同义务，出让方通常会约定罚息制度。常见的罚息方式有：

• 逾期利息：受让方逾期缴纳保证金的，每日按照合同约定比例加收利息;
• 延期利息：受让方逾期履行合同或部分履行合同的，每日按照合同约定比例加收利息;
• 加倍罚息：受让方多次违约或严重违约的，出让方可以加倍收取罚息。

违约处理

对于受让方违约的情况，出让方可以根据出让合同约定及相关法律法规进行处理，常见措施包括：

• 催告履约：出让方应当及时向受让方发出书面催告函，要求其在指定期限内履行合同义务;
• 扣除保证金：在受让方逾期履行合同或部分履行合同的情况下，出让方可以依法扣除保证金用于弥补损失;
• 解除合同：对于受让方严重违约的，出让方有权解除出让合同，收回出让土地;
• 诉讼追偿：出让方在扣除保证金后，剩余损失仍未得到全部弥补的，可以向法院提起诉讼，要求受让方承担损害赔偿责任。

结语

出让合同履约保证金制度是促进房地产市场健康发展的重要机制。通过明确受让方的担保责任、保障出让方的合法权益、规范土地出让行为等方面，保证金制度有效促进了出让合同的顺利履行，维护了房地产市场的稳定有序。在实践中，各方应当充分理解和运用好这一合同条款，切实保障交易安全和市场公平。