在商铺租赁过程中，履约保证金是保障出租人权益的重要手段。本文将深入探讨租赁商铺的履约保证金，包括其定义、作用、计算方法、退还条件以及相关法律规定，以帮助租赁双方充分了解履约保证金的重要性，在租赁过程中做出明智的决策。
履约保证金是指承租人在租赁商铺时向出租人交付的一笔资金，用于保证承租人履行租赁合同中的义务。履约保证金的本质是担保，其主要作用是：如果承租人违约或提前解除合同，出租人可以从履约保证金中扣留相应的款项来弥补损失。
履约保证金在商铺租赁中具有以下作用：
- 保障出租人权益：履约保证金为出租人提供了一定的保障，如果承租人违约或提前解除合同，出租人可以从履约保证金中获取一定程度的赔偿，降低出租人的损失。
- 约束承租人行为：履约保证金的存在会提醒承租人重视租赁合同，促使其履行合同义务，减少违约行为的发生。
- 促进租赁关系稳定：履约保证金有利于稳定租赁关系，避免因承租人违约而导致租赁合同提前终止或纷争。
履约保证金的计算方法一般有两种：
- 按月租金倍数计算：例如，约定履约保证金为一个月租金，则承租人在租赁商铺时需要向出租人交付相当于一个月租金的履约保证金。
- 按租赁期限一定比例计算：例如，约定履约保证金为租赁期限的10%，则承租人在租赁商铺时需要向出租人交付相当于租赁期限10%的履约保证金。
具体采用哪种计算方法应在租赁合同中明确约定，并且计算结果需要双方认可。
租赁合同期满或提前终止后，承租人有权要求出租人退还履约保证金。但承租人需满足以下退还条件：
- 履行租赁合同义务：承租人已完全履行租赁合同中的所有义务，包括按时交纳租金、水电费等费用，以及保持商铺完好无损。
- 无违约行为：承租人在租赁期间没有违反租赁合同的任何条款，包括未经出租人同意转租或转让商铺，未改变商铺用途等。
- 未欠出租人款项：承租人在租赁期间已结清所有应付的租金及其他费用，不欠出租人任何款项。
需要注意的是，租赁合同中可以约定其他特殊的退还条件，承租人在要求退还履约保证金之前应当仔细查阅租赁合同。
《中华人民共和国合同法》第358条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”履约保证金作为一种担保方式，在法律上具有保障承租人履行合同义务的作用。
《中华人民共和国城镇房屋租赁管理办法》第17条规定：“租赁期限内，租赁当事人协商一致，可以变更租赁合同。变更租赁合同，应当采用书面形式，并向房产管理部门备案。”这意味着，租赁双方可以通过书面协议变更租赁合同中的履约保证金数额或退还条件等内容，但需要向房产管理部门备案。
为了充分发挥履约保证金的作用，避免不必要的纠纷，租赁双方在商铺租赁过程中应注意以下事项：
- 明确租赁合同约定：租赁合同中应当明确规定履约保证金的数额、计算方法、退还条件以及其他相关事项，避免因约定不清而产生争议。
- 谨慎保管保证金：出租人应当妥善保管履约保证金，避免挪作他用或遗失。承租人应当主动要求出租人出具履约保证金收据或其他凭证。
- 及时办理退还手续：租赁合同期满或提前终止后，承租人应当及时向出租人索要履约保证金的退还。出租人应当在承租人满足退还条件后及时退还履约保证金。
- 协商解决纠纷：如果租赁双方在履约保证金退还方面发生纠纷，应当积极协商解决，避免诉讼，影响双方利益。
综上所述，租赁商铺的履约保证金是保障出租人权益和促进租赁关系稳定的重要手段。租赁双方在商铺租赁过程中应当充分理解履约保证金的性质、作用、计算方法、退还条件以及相关法律规定，并通过书面合同约定清楚、谨慎保管、及时办理退还手续以及协商解决纠纷，以维护自身合法权益。
