履约保证金是指在合同履行或贸易交易过程中，为确保双方履行相关义务和责任而由购买方提供给卖方的一种形式的保证金。它既体现了购买方对卖方履行合约的信任，也保障了卖方在履行合约中可能出现的风险。
履约保证金的增值税具体问题我们需要从两个方面来思考：
首先，从税法角度来看，根据我国《中华人民共和国增值税暂行条例》第三十五条规定：对于货物和应税劳务的销售额，计算方式是“销售额=对外价款+货物运输费率+货物保价费”，标的主体为销售货物或应税劳务的提供者。房地产开发企业作为销售方，在出售房地产时确实要向购买方收取履约保证金，但这并不属于房地产本身的销售活动，因此在计算增值税时，并不把履约保证金归入计税依据范围。
其次，从实践操作角度来看，按照现行税收政策，履约保证金的增值税应纳税负责人是销售方，即房地产开发企业。而根据《财政部 *税务总局关于预收履约保证金相关增值税政策问题的公告》，房地产开发企业在收取履约保证金时需要具备以下条件：一是按照合同约定拆分成为本质交易性质和非本质保障性质，只有非本质保障性质按照预先约定方式退还的履约保证金不计算增值税；二是房地产开发企业需要向购买方提供发票或其他有效税务凭证作为增值税结转的依据。
综上所述，履约保证金在我国的增值税问题是需区别对待的。一方面，从法律角度和实际操作角度来看，目前履约保证金不纳入增值税计算范围；另一方面，如果开发商未能满足相关条件，则需要纳税并提供发票或税务凭证。因此，在进行相关交易时，购买方和销售方都需要充分了解相关法律政策，确保自身权益以及履行相关义务。
